Το τοπίο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ετοιμάζεται να αλλάξει δραστικά. Η Ευρωπαϊκή Ένωση προετοιμάζει νέα νομοθεσία, γνωστή ως «Νόμος για την Προσιτή Στέγαση», με στόχο να δώσει στις πόλεις και στις περιφέρειες ένα σαφέστερο πλαίσιο για τον περιορισμό των ενοικιάσεων τύπου Airbnb όπου η έλλειψη κατοικιών έχει λάβει μεγάλες διαστάσεις.
Το κρίσιμο σημείο; Οι τοπικές αρχές θα μπορούν να εφαρμόζουν μέτρα που θα θεωρούνται αναλογικά με την πίεση που δέχεται κάθε περιοχή. Τα σχετικά κριτήρια αναμένεται να βοηθήσουν κράτη-μέλη και μητροπόλεις να κινηθούν σε ένα πεδίο όπου μέχρι σήμερα οι αποφάσεις συχνά οδηγούν σε πολυετείς δικαστικές διαμάχες και αβέβαια αποτελέσματα.
Οι αριθμοί αποκαλύπτουν το μέγεθος της αντίθεσης. Σε ολόκληρη την ΕΕ, οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις αντιστοιχούν μόλις στο 1,2% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όμως, η εικόνα αλλάζει εντελώς: στο Σορέντο της Ιταλίας, στο Ντουμπρόβνικ της Κροατίας και στη Φουερτεβεντούρα των Καναρίων Νήσων, οι κατοικίες για διακοπές μπορούν να φτάνουν έως και το 20% του συνολικού αποθέματος, σύμφωνα με το Κοινό Κέντρο Ερευνών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
Εκεί ακριβώς βρίσκεται η μεγάλη σύγκρουση. Οι τοπικές διοικήσεις υποστηρίζουν ότι οι τουριστικές μισθώσεις περιορίζουν τις διαθέσιμες κατοικίες για τους μόνιμους κατοίκους και πιέζουν τις τιμές προς τα πάνω. Οι πλατφόρμες ενοικίασης, από την άλλη πλευρά, αμφισβητούν αυτή την άποψη.
Η αντιπαράθεση έχει ήδη φτάσει σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις. Άμστερνταμ, Βερολίνο, Βρυξέλλες, Φλωρεντία, Παρίσι και Αθήνα έχουν λάβει μέτρα, από συστήματα αδειοδότησης για τον περιορισμό του αριθμού των τουριστικών ενοικιάσεων έως περιορισμούς στον αριθμό των διανυκτερεύσεων κατά τις οποίες μπορεί να διατίθεται ένα διαμέρισμα.
Και η Βαρκελώνη ανεβάζει ακόμη περισσότερο τον πήχη: έχει θέσει ως στόχο την πλήρη κατάργηση των ενοικιάσεων διαμερισμάτων σε τουρίστες έως το 2028.
Όμως κάθε περιορισμός φέρνει και νέα δικαστική μάχη. Ιδιοκτήτες ακινήτων και τουριστικοί φορείς έχουν προσφύγει κατά αρκετών μέτρων, υποστηρίζοντας ότι παραβιάζουν την ελευθερία παροχής υπηρεσιών που προστατεύεται από το δίκαιο της ΕΕ.
Η Φλωρεντία γνωρίζει ήδη από πρώτο χέρι αυτή την αβεβαιότητα. Πέρυσι θέσπισε σύστημα αδειοδότησης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επέβαλε μορατόριουμ σε κάθε νέα προσθήκη στο ιστορικό της κέντρο. Ακολούθησαν δεκάδες εφέσεις από ιδιοκτήτες ακινήτων και τουριστικούς φορείς.
«Ό,τι κι αν κάνουμε για να περιορίσουμε τη βραχυχρόνια μίσθωση, ακολουθεί έφεση», δήλωσε ο Jiacopo Vicini, δημοτικός σύμβουλος της Φλωρεντίας αρμόδιος για τον τουρισμό. Το περιφερειακό δικαστήριο της Τοσκάνης αποφάνθηκε υπέρ του δημοτικού συμβουλίου, όμως η απόφαση αφορά μόνο το πρώτο επίπεδο δικαστικού ελέγχου. Η πόλη παραμένει έτσι εκτεθειμένη σε νέες αγωγές.
Έκτοτε, η Φλωρεντία επέκτεινε το μορατόριουμ στο 44% του οικιστικού της αποθέματος και αναμένει νέες νομικές προσφυγές. Σε ολόκληρη την Ένωση, οι δικαστικές αποφάσεις παραμένουν ανάμεικτες ή ασαφείς.
Υπάρχει, πάντως, ένα σημαντικό προηγούμενο. Το 2020, το ανώτατο δικαστήριο της ΕΕ επικύρωσε, σε ιστορική υπόθεση, τοπικά μέτρα που περιόριζαν τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις λόγω έλλειψης κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι οι περιορισμοί ήταν αναλογικοί.
Και εδώ βρίσκεται το μεγάλο νομικό κενό: τι ακριβώς σημαίνει «αναλογικό»; Η απάντηση εξακολουθεί να αποτελεί αντικείμενο διαμάχης, αφήνοντας τις πόλεις με αναγνωρισμένη αρμοδιότητα αλλά και «μόνιμη αβεβαιότητα», όπως δήλωσε η Lorène Derhy, δικηγόρος ειδικευμένη στο γαλλικό δίκαιο ακινήτων.
«Οι αρχές που δεν διαθέτουν τους νομικούς πόρους για να διασφαλίσουν ένα φιλόδοξο σχέδιο συγκρατούνται. Υιοθετούν κανόνες που υπολείπονται των ορίων που τους επιτρέπει ο νόμος, απλώς από φόβο να αμφισβητηθούν», πρόσθεσε η Derhy.
Για τον Vicini, είναι «ουσιώδες» η ΕΕ να «αναγνωρίσει τη δυνατότητα» των τοπικών διοικήσεων να επιβάλλουν περιορισμούς στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Παράλληλα, αναγνωρίζει ότι δεν μπορεί να θεσπιστεί ένας ενιαίος κανονισμός για όλες τις πόλεις, καθώς οι συνθήκες διαφέρουν σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.
Η επόμενη μεγάλη μάχη, λοιπόν, θα δοθεί στους κανόνες που θα καθορίσει η Ευρώπη — και στην ισορροπία ανάμεσα στην τουριστική δραστηριότητα, τα δικαιώματα των ιδιοκτητών και την ανάγκη των κατοίκων για προσιτή στέγαση. Οι εξελίξεις γύρω από το νέο πλαίσιο αναμένονται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον.